lingyao之自遊自在

2010年四月中旬，我花了這輩子最大的一筆錢，買了最貴最貴的一個禮物送給自己，買了房後有種穩定踏實的幸福感。這一季我看了很多的房子，聽了很多同事、朋友的建議，也買了些雜誌、書籍來研究如何買房子，看了這篇「購屋五部曲，讓你輕鬆買房」的文章覺得挺實用的，轉貼下來跟未來想要買房的朋友分享，希望能幫助想買房的朋友購得符合自己需求與能力，並能創造日後美好生活的好宅！

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】買房子確實屬於消費行為的一種；但說實在地，和買一般東西畢竟仍有很大不同，因為其行為本身不但牽涉金額龐大，過程也相當繁瑣。有鑑於此，本文特別將購買過程簡單分為『五部曲』，讓您按圖索驥，輕輕鬆鬆就買進符合需求的房子…

古時說，男子要『五子登科』；這五子，當中一子就是房子。雖然人一生中大約會搬幾次家、換購幾次房子，但每次買房子、換房子，不都是人生大事嗎？買房子的重要性，已不言可喻。

有關購屋的資訊的確相當多，不過多數都略嫌零散，缺乏匯整、無系統性；也就是，多數人在購屋時，確實可查到很多資料，但往往仍不知從何處著手，或過程中求助無門、摸不著頭緒。

本篇專題就以此出發，用很簡明扼要的方式，勾勒出購屋『五部曲』。有需要的您只要以此為藍本，就能輕輕鬆鬆買到合適的房子。如果想要更巨細靡遺地了解箇中奧妙，則可再透過各種方式，搜尋更多、更精細的相關資料。

◎首部曲購屋時機─現在適合買屋嗎？

由於購屋金額龐大，多數人得經年分期繳款攤還，因此選擇適當時間點進場，變得相當重要。如果選得好，就是『逢低進場』，負擔相對降低；相反地則就變成『逢高套牢』，不但負擔較重，未來轉手時還有資產縮水更多的風險。

一般談購屋時機，指的是景氣好壞；說得更明白些，則是房價高低。不過事實上，衡量購屋時機的因素，不只有市場景氣或房價走勢，還有利率水準、銀行授信鬆緊，甚至需求原因都該包含在內。

因此，無論是首購、換屋等自用目的，或投資置產，都要權衡上面幾項重要因素。不過，根據不同的購買目的，各種因素的比重會有差別，進而產生各異之適當時機；更精確地說，對每位購屋人來說，適當的購屋時機，應該都是不相同的。

如首購目的多半是剛結婚或新生兒誕生，因此抓適當時機點時，房價走勢或市場景氣面的權衡比重應調降，需求則是最重要的。相對地，投資目的則一般不會考慮需求〈自用〉，市場景氣面、房價走勢、利率水準，則相形會變得更關鍵。

最後要提醒的是，進場購屋時最重要的大前提，是自身財務狀況許可，無論投資、置產或自用皆如此。換句話說，如果您今天連一定額度的自備或頭期款都籌不出，或根本無固定收入，則就算大環境景氣再好，對您而言，都不是進場時間。利用財務槓桿高風險操作的短期投機行為，則不在本文討論範圍內了。

◎第二樂章數字習題─買多少錢的房子？

適當衡量購屋時機、決定進場後，第一個難題就來了，那就是估計預算。這個數字習題，和首之最重要因素︱自身財務狀況，有最直接的關係，也就是，您的購買力到底有多少。

這大約可分為兩部份分析，那就是自備款與收入狀況。因為購屋金額龐大，多數人必須向銀行申貸，這等於是往後若干年內，以分期攤還的方式購買。既然如此，則購屋人的收入狀況，說得更明確些，月或年收入多少，就直接攸關此人能負擔得起的房屋總價。

基於風險考量，銀行不可能真的把擔保品的售價全額貸給申貸人，通常會根據物件所在的地段及屋齡等條件打折扣，如總價的七、八成等。因此，購屋人又同時得籌出一定比例的自備款。

因此，假設某位購屋人月入五萬，以一般財務規劃，房貸負擔不超過月薪三成的建議，及近年平均約三％的固定房貸利率、分二十年攤還水準估算，等於可向銀行申貸到二五○萬之額度。接著，如果該員另有五十萬的可運用資金，就等於可實際購買的房屋總價為三百萬。

以此類推，收入多寡，選擇之房貸產品（固定或變動利率、攤還年限等），甚至自備資金多少，都直接決定可購買的房屋總值。此外，如果當時利率水準較低，在相同條件下，因為可貸的金額較多，因此代表可購買的房屋總價較高。

◎第三樂章千挑萬揀─選擇產品及區域

試算好可負擔之總價後，接下來進入的第三階段，則真正開始接觸實際之市場面，也就是決定買多大的房子，及產品所屬的區域。

如果是自用，接下來先要問的是，是幾個人住？空間需求多大？

兩人世界，通常建議買坪數十五至 二十坪 的一或二房；如有新生兒，則坪數可放大至二十五至 三十坪 。三到四人之一般家庭，以三十餘坪三房最適當；如人數更多，新添家庭成員、三代同堂等原因而換屋，則坪數或格局可隨之再放大。

根據這些需求，底定購買的格局與大小，再拿二部曲估算出的總價來計算，就會得出可負擔的單價。坊間中古屋仲介店頭的資料，都是秀出總價，但事實是，目前各方的房價資訊，幾乎都以每坪單價多少來呈現；再者，選擇物件所在區域或地段也很重要，而這部份的資訊，更需透過單價來比較。

例如，某甲需購 二十五坪 兩房產品，換算可負擔單價為二十萬，則以目前新案價格水準，可購買的區域，會是北縣外圍地區如林口、三峽、泰山或下新莊等區。

實際上選擇房屋區位，不會單純只以價格做為考量，當中有更多、更複雜的因素；比如舊居所在、工作地點或子女就學等。這些因素或條件，也需綜合考量。換句話說，就算有同樣的購買力，因為不同的個別狀況或需求，最後仍會導致在不同區域購屋。

至於以投資為目的，物件所在區位，一般會比產品格局、大小重要。然而，除非賺取價差或出租收租金，不是您的優先選項，否則產品格局及大小，還是須重視的因素。既是賺價差，等於最後仍須由自用客接手；所以產品的市場接受度，當然重要。同理，也適用於包租公包租婆。

◎第四樂章實戰階段─看屋

核算自身能力、審視實際所需，選定坪數格局及區域後，接著就進入真正的實戰階段，那就是看屋。

經過前三步驟後，購屋人就可大約挑出若干個候選物件，不過到此為止都還是紙上談兵。網路世代，大多數商品可直接在網頁上瀏覽，甚至直接訂購，但此流程至今仍無法完全適用於購屋。畢竟房地產商品不僅是眼見為憑，很多東西更是看過才知，與書面或其他形式資料仍有差距，因此看屋這部曲非常重要。

一般而言，看新成屋和二手屋的方式雷同，物件之地段、生活機能等客觀條件，及室內採光、通風、格局等居住基本要件，都須確認再三，與事先查到的資料是否相符。另建議購屋人如情況許可，應選不同的時間點多看幾遍；比如白天、晚上，晴天、雨天等。此外，社區也應一併查看，諸如公設使用及維護狀況等。

還有，為了增加實用坪，陽台外推或頂樓加蓋等實質為違建的方式，其實仍相當常見。新成屋可取得平面圖，一經比對，通常可立即看出差異；如是中古屋，則看屋人就要特別留意。

如是預售屋，則實際上並無實物可供查看，頂多就是接待中心的建物模型及樣品屋。這時候除了詳閱案場提供的平面及傢俱配置圖，並稍稍發揮想像力，想像建物蓋好後室內格局動線及和周邊環境的『關係』外，各類賣點訴求也要留意，最好詳細紀錄並存檔。

因為根據官方及消基會，歷年統計房屋買賣糾紛中，預售屋比例一向偏高；因此一旦決定購買預售屋，則最有效保障自己消費權益的方式，就是把銷售期間各類廣告（訴求）全數備檔；未來交屋時，萬一買賣兩造產生疑義，這些資料就是自我保障的最好利器。

最後，無論您看的是預售、新成屋還是中古屋，建議看屋時，都把事先蒐集到的資料帶在手邊，方便邊看邊比對，甚至攜帶把捲尺隨時做丈量。此外，如果您要買的房子是很多家人同住，則最好這些家庭成員也要去看一、兩次；一方面他人之觀點或許可補自身之不足，再者不同人需求也各異。

◎完結篇歡喜收割─簽約及交屋

看過若干個候選物件後，看屋人就慢慢晉升為準購屋人。最後這位準購屋人，會選定一個理想狀態下，最符合自己需求及能力，同時也喜歡的房子。緊接著，就會進入交易階段。

按照台灣一般慣例，這時是進入買賣雙方的議價攻防階段。不過，不同的買賣兩造、不同的物件價格，情況都會有差別；尤其，殺價本身又是另一門大學問，因此留待以後再作專文討論。

總之，最後準購屋人決定購買某物件，也和賣方達成協議，接著就進入下一個重要步驟︱下訂及簽約。

房屋交易金額龐大，因此多數情況都會先下訂，亦即買方先付象徵性比例之訂金，賣方則視其為初步成交，將此物件保留、暫不售予其他人。這在新屋是付訂或下訂，中古屋這邊則多為斡旋金之形式。

多數情況，很快就會進入簽約階段。簽約可說是將下訂階段的約定，更清楚詳細地以白紙黑字記載下來，也幾乎是整個購屋流程中最重要的部份。

按內政部相關規定，預售屋買賣契約買方可享有至少五天的合約審閱期；且法令明文保障消費者，在合約審閱期內如對該約內容有任何疑義，都還可以決定不買，訂金也可全數取回。

有關下訂及簽約，住展房屋網部分有相關文獻，消費者如需更詳盡的相關資料，歡迎造訪住展房屋網查詢。

簽約完成到交屋前，還得先申請房貸。這部份，賣方多半有專案配合行庫，提供較高的貸款成數，或較優惠的商品條件；不過，不見得一定符合消費者需求。此外，政府也針對青年首購等特定族群或條件，提供政策優惠房貸，建議消費者多加利用。

到此處，終於要進入最後一個步驟︱交屋。提醒購屋人，此步驟同樣重要，馬虎不得，否則等於前功盡棄。一個原則，那就是把之前所累積的相關資料，包含建案說明書、平面圖、廣告，當然還有最重要的合約全帶在手邊；也就是，所有房屋購買行為之相關元素，在此全部做最後且最慎重的核對，然後點交。（這部份住展房屋網同樣有非常詳盡的資料可供參考）

無論是真實的感受，還是商人營造的虛幻，消費行為或許不見得每次都產生愉悅感，但是滿足基本需求、創造更好生活品質，仍是最基本的要件，購屋當然也該如此。

如何讓購屋行為臻至上述效果？一步一步、循序漸進、按部就班做，就沒錯！請注意，每一步驟、過程，都同等重要。在此謹透過這購屋五部曲的揭櫫，提供每位準購屋人最適當的參考步驟，最後都能購得符合各自需求及能力，並能創造日後美好生活的房屋！

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