2010年四月中旬,我花了這輩子最大的一筆錢,買了最貴最貴的一個禮物送給自己,買了房後有種穩定踏實的幸福感。這一季我看了很多的房子,聽了很多同事、朋友的建議,也買了些雜誌、書籍來研究如何買房子,看了這篇「購屋五部曲,讓你輕鬆買房」的文章覺得挺實用的,轉貼下來跟未來想要買房的朋友分享,希望能幫助想買房的朋友購得符合自己需求與能力,並能創造日後美好生活的好宅!


 


【文/施絢傑 攝影/邱添榮】買房子確實屬於消費行為的一種;但說實在地,和買一般東西畢竟仍有很大不同,因為其行為本身不但牽涉金額龐大,過程也相當繁瑣。有鑑於此,本文特別將購買過程簡單分為『五部曲』,讓您按圖索驥,輕輕鬆鬆就買進符合需求的房子

古時說,男子要『五子登科』;這五子,當中一子就是房子。雖然人一生中大約會搬幾次家、換購幾次房子,但每次買房子、換房子,不都是人生大事嗎?買房子的重要性,已不言可喻。

有關購屋的資訊的確相當多,不過多數都略嫌零散,缺乏匯整、無系統性;也就是,多數人在購屋時,確實可查到很多資料,但往往仍不知從何處著手,或過程中求助無門、摸不著頭緒。

本篇專題就以此出發,用很簡明扼要的方式,勾勒出購屋『五部曲』。有需要的您只要以此為藍本,就能輕輕鬆鬆買到合適的房子。如果想要更巨細靡遺地了解箇中奧妙,則可再透過各種方式,搜尋更多、更精細的相關資料。


首部曲購屋時機現在適合買屋嗎?


由於購屋金額龐大,多數人得經年分期繳款攤還,因此選擇適當時間點進場,變得相當重要。如果選得好,就是『逢低進場』,負擔相對降低;相反地則就變成『逢高套牢』,不但負擔較重,未來轉手時還有資產縮水更多的風險。

一般談購屋時機,指的是景氣好壞;說得更明白些,則是房價高低。不過事實上,衡量購屋時機的因素,不只有市場景氣或房價走勢,還有利率水準、銀行授信鬆緊,甚至需求原因都該包含在內。

因此,無論是首購、換屋等自用目的,或投資置產,都要權衡上面幾項重要因素。不過,根據不同的購買目的,各種因素的比重會有差別,進而產生各異之適當時機;更精確地說,對每位購屋人來說,適當的購屋時機,應該都是不相同的。

如首購目的多半是剛結婚或新生兒誕生,因此抓適當時機點時,房價走勢或市場景氣面的權衡比重應調降,需求則是最重要的。相對地,投資目的則一般不會考慮需求〈自用〉,市場景氣面、房價走勢、利率水準,則相形會變得更關鍵。

最後要提醒的是,進場購屋時最重要的大前提,是自身財務狀況許可,無論投資、置產或自用皆如此換句話說,如果您今天連一定額度的自備或頭期款都籌不出,或根本無固定收入,則就算大環境景氣再好,對您而言,都不是進場時間。利用財務槓桿高風險操作的短期投機行為,則不在本文討論範圍內了。


 


第二樂章數字習題買多少錢的房子?


適當衡量購屋時機、決定進場後,第一個難題就來了,那就是估計預算。這個數字習題,和首之最重要因素︱自身財務狀況,有最直接的關係,也就是,您的購買力到底有多少。

這大約可分為兩部份分析,那就是自備款與收入狀況。因為購屋金額龐大,多數人必須向銀行申貸,這等於是往後若干年內,以分期攤還的方式購買。既然如此,則購屋人的收入狀況,說得更明確些,月或年收入多少,就直接攸關此人能負擔得起的房屋總價。

基於風險考量,銀行不可能真的把擔保品的售價全額貸給申貸人,通常會根據物件所在的地段及屋齡等條件打折扣,如總價的七、八成等。因此,購屋人又同時得籌出一定比例的自備款。

因此,假設某位購屋人月入五萬,以一般財務規劃,房貸負擔不超過月薪三成的建議及近年平均約三%的固定房貸利率、分二十年攤還水準估算,等於可向銀行申貸到二五萬之額度。接著,如果該員另有五十萬的可運用資金,就等於可實際購買的房屋總價為三百萬。

以此類推,收入多寡,選擇之房貸產品(固定或變動利率、攤還年限等),甚至自備資金多少,都直接決定可購買的房屋總值。此外,如果當時利率水準較低,在相同條件下,因為可貸的金額較多,因此代表可購買的房屋總價較高。


第三樂章千挑萬揀選擇產品及區域


試算好可負擔之總價後,接下來進入的第三階段,則真正開始接觸實際之市場面,也就是決定買多大的房子,及產品所屬的區域。

如果是自用,接下來先要問的是,是幾個人住?空間需求多大?

兩人世界,通常建議買坪數十五至 二十坪 的一或二房;如有新生兒,則坪數可放大至二十五至 三十坪 。三到四人之一般家庭,以三十餘坪三房最適當;如人數更多,新添家庭成員、三代同堂等原因而換屋,則坪數或格局可隨之再放大。

根據這些需求,底定購買的格局與大小,再拿二部曲估算出的總價來計算,就會得出可負擔的單價。坊間中古屋仲介店頭的資料,都是秀出總價,但事實是,目前各方的房價資訊,幾乎都以每坪單價多少來呈現;再者,選擇物件所在區域或地段也很重要,而這部份的資訊,更需透過單價來比較。

例如,某甲需購 二十五坪 兩房產品,換算可負擔單價為二十萬,則以目前新案價格水準,可購買的區域,會是北縣外圍地區如林口、三峽、泰山或下新莊等區。

實際上選擇房屋區位,不會單純只以價格做為考量當中有更多、更複雜的因素;比如舊居所在、工作地點或子女就學等。這些因素或條件,也需綜合考量換句話說,就算有同樣的購買力,因為不同的個別狀況或需求,最後仍會導致在不同區域購屋。

至於以投資為目的,物件所在區位,一般會比產品格局、大小重要然而,除非賺取價差或出租收租金,不是您的優先選項,否則產品格局及大小,還是須重視的因素既是賺價差,等於最後仍須由自用客接手;所以產品的市場接受度,當然重要。同理,也適用於包租公包租婆。


第四樂章實戰階段看屋


核算自身能力、審視實際所需,選定坪數格局及區域後,接著就進入真正的實戰階段,那就是看屋。

經過前三步驟後,購屋人就可大約挑出若干個候選物件,不過到此為止都還是紙上談兵。網路世代,大多數商品可直接在網頁上瀏覽,甚至直接訂購,但此流程至今仍無法完全適用於購屋。畢竟房地產商品不僅是眼見為憑,很多東西更是看過才知,與書面或其他形式資料仍有差距,因此看屋這部曲非常重要。

一般而言,看新成屋和二手屋的方式雷同,物件之地段、生活機能等客觀條件,及室內採光、通風、格局等居住基本要件,都須確認再三,與事先查到的資料是否相符。另建議購屋人如情況許可,應選不同的時間點多看幾遍;比如白天、晚上,晴天、雨天等。此外,社區也應一併查看,諸如公設使用及維護狀況等。

還有,為了增加實用坪,陽台外推或頂樓加蓋等實質為違建的方式,其實仍相當常見。新成屋可取得平面圖,一經比對,通常可立即看出差異;如是中古屋,則看屋人就要特別留意。

如是預售屋,則實際上並無實物可供查看,頂多就是接待中心的建物模型及樣品屋。這時候除了詳閱案場提供的平面及傢俱配置圖,並稍稍發揮想像力,想像建物蓋好後室內格局動線及和周邊環境的『關係』外,各類賣點訴求也要留意,最好詳細紀錄並存檔。

因為根據官方及消基會,歷年統計房屋買賣糾紛中,預售屋比例一向偏高;因此一旦決定購買預售屋,則最有效保障自己消費權益的方式,就是把銷售期間各類廣告(訴求)全數備檔;未來交屋時,萬一買賣兩造產生疑義,這些資料就是自我保障的最好利器。

最後,無論您看的是預售、新成屋還是中古屋,建議看屋時,都把事先蒐集到的資料帶在手邊,方便邊看邊比對,甚至攜帶把捲尺隨時做丈量。此外,如果您要買的房子是很多家人同住,則最好這些家庭成員也要去看一、兩次;一方面他人之觀點或許可補自身之不足,再者不同人需求也各異。


完結篇歡喜收割簽約及交屋


看過若干個候選物件後,看屋人就慢慢晉升為準購屋人。最後這位準購屋人,會選定一個理想狀態下,最符合自己需求及能力,同時也喜歡的房子。緊接著,就會進入交易階段。

按照台灣一般慣例,這時是進入買賣雙方的議價攻防階段。不過,不同的買賣兩造、不同的物件價格,情況都會有差別;尤其,殺價本身又是另一門大學問,因此留待以後再作專文討論。

總之,最後準購屋人決定購買某物件,也和賣方達成協議,接著就進入下一個重要步驟︱下訂及簽約。

房屋交易金額龐大,因此多數情況都會先下訂,亦即買方先付象徵性比例之訂金,賣方則視其為初步成交,將此物件保留、暫不售予其他人。這在新屋是付訂或下訂,中古屋這邊則多為斡旋金之形式。

多數情況,很快就會進入簽約階段。簽約可說是將下訂階段的約定,更清楚詳細地以白紙黑字記載下來,也幾乎是整個購屋流程中最重要的部份。

按內政部相關規定,預售屋買賣契約買方可享有至少五天的合約審閱期;且法令明文保障消費者,在合約審閱期內如對該約內容有任何疑義,都還可以決定不買,訂金也可全數取回。

有關下訂及簽約,住展房屋網部分有相關文獻,消費者如需更詳盡的相關資料,歡迎造訪住展房屋網查詢。

簽約完成到交屋前,還得先申請房貸。這部份,賣方多半有專案配合行庫,提供較高的貸款成數,或較優惠的商品條件;不過,不見得一定符合消費者需求。此外,政府也針對青年首購等特定族群或條件,提供政策優惠房貸,建議消費者多加利用。

到此處,終於要進入最後一個步驟︱交屋。提醒購屋人,此步驟同樣重要,馬虎不得,否則等於前功盡棄。一個原則,那就是把之前所累積的相關資料,包含建案說明書、平面圖、廣告,當然還有最重要的合約全帶在手邊也就是,所有房屋購買行為之相關元素,在此全部做最後且最慎重的核對,然後點交。(這部份住展房屋網同樣有非常詳盡的資料可供參考)




購屋五部曲每部都重要



無論是真實的感受,還是商人營造的虛幻,消費行為或許不見得每次都產生愉悅感,但是滿足基本需求、創造更好生活品質,仍是最基本的要件,購屋當然也該如此。

如何讓購屋行為臻至上述效果?一步一步、循序漸進、按部就班做,就沒錯!請注意,每一步驟、過程,都同等重要。在此謹透過這購屋五部曲的揭櫫,提供每位準購屋人最適當的參考步驟,最後都能購得符合各自需求及能力,並能創造日後美好生活的房屋!


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